Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng và các cách giao thầu
Bạn nên lựa chọn ai để xây dựng ngôi nhà của mình? Tuy đã có một bản thiết kế đẹp như ý trong tay, bạn vẫn phải cẩn thận chọn một nhà thầu để biến bản thiết kế đó thành hiện thực. Chúng tôi sẽ chia sẻ một số kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng phù hợp.
Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng
Rất khó để có thể biết được nhà thầu đang mời chào bạn có thực sự chất lượng như lời họ quảng cáo với bạn hay không? Có một cách là thay vì để nhà thầu tìm đến với bạn, bạn hãy tự đi xem xét những căn nhà quanh khu vực của bạn, hoặc thăm nhà của người thân đã xây dựng trước đó hỏi xem nhà thầu của họ là ai? Xem xét kĩ công trình của họ xây dựng có hợp ý mình không? Trao đổi với chủ nhà đó để biết chất lượng của nhà thầu. Bạn không nên chỉ nghe giới thiệu chung chung của nhà thầu mà phải đến tận công trình cụ thể để tham quan và nên đi cùng với một người tư vấn xây dựng.
Bạn cần cảnh giác trước những lời tự giới thiệu của một người tự xưng là cháu (chắt) của một ông Cha hay một bà xơ nào đó để lấy niềm tin của bạn. Cũng nên cẩn thận với lời giới thiệu chọn nhà thầu xây dựng đến từ một người đang làm việc trong cơ quan quản lý xây dựng mà nhà bạn thuộc quyền quản lý của họ.
Mục đích ở đây là bạn cần tìm đúng người trực tiếp thi công, chứ không phải những trung gian (cò mồi).
Một điều quan trọng, một nhà thầu tốt là nhà thầu biết lắng nghe và hiểu được mong muốn, ý tưởng của mình và hơn nữa họ có cá tính và có hiểu biết về kỹ thuật xây dựng (nhờ tư vấn kiểm tra hộ).
Dĩ nhiên đây chỉ là những lựa chọn ban đầu, bước tiếp theo là phải đạt được những thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều tiếp theo là bạn không nên e ngại khi phải làm việc với cùng lúc nhiều nhà thầu. Cần hiểu đây là một quan hệ dân sự trên cơ sở “thuận mua vừa bán”, nên bạn cứ mạnh dạn mời gọi với ít nhất vài nhà thầu với những thỏa thuận cụ thể để có những lựa chọn tốt nhất cho mình.
Chọn nhà thầu xây dựng có kinh nghiệm
Một nhà thầu có nhiều kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng qua thâm niên hoạt động sẽ có những phương án tối ưu cũng như cách xử lý các tình huống phát sinh chuyên nghiệp, điều này sẽ giúp gia chủ sở hữu một công trình nhà ở hoàn thiện, trọn vẹn về nhiều mặt và tránh khỏi những sai sót thường gặp ở những nhà thầu yếu kém, thiếu kinh nghiệm.
Để đánh giá kinh nghiệm của nhà thầu bạn có thể tham khảo ngày thành lập đơn vị, các sản phẩm mà đơn vị đã thực hiện cũng như quy mô tổ chức.
Tác phong làm việc
Lần đầu hợp tác nên việc đánh giá sự uy tín của một nhà thầu là chưa khả thi, tuy nhiên bằng cách quan sát và đánh giá thái độ, tác phong làm việc bước đầu sẽ cho bạn thấy được phần nào điều đó. Nếu đã từng được đơn vị nhà thầu thực hiện bản vẽ thiết kế thì qua quá trình đó bạn sẽ biết được sự chuyên nghiệp trong quy trình hoạt động, sự giữ chữ tín của đơn vị khi trao đổi công việc, … Bên cạnh đó giá trị pháp lý của đơn vị qua những thông tin về thời gian thành lập, ngành nghề, tư cách pháp nhân, địa chỉ văn phòng, mã số thuế, … sẽ đảm bảo rằng bạn đang được pháp luật bảo hộ khi làm việc với đơn vị có đăng ký kinh doanh và chịu sự quản lý của nhà nước.
Ngoài ra bạn có thể tìm kiếm và tham khảo những nhận xét, đánh giá của cộng đồng về đơn vị nhà thầu trên các phương tiện mạng xã hội và website.
Trình độ đội ngũ nhân sự
Có thể nói chất lượng công trình được quyết định trực tiếp bởi những người thợ dưới sự giám sát chặt chẽ của kỹ sư xây dựng, vì thế đây là 2 đối tượng bạn cần tìm hiểu để đánh giá được phần nào năng lực của nhà thầu.
Có thể quan sát công trình thực tế qua những chi tiết nhỏ để thấy được thái độ, tinh thần trách nhiệm cũng như trình độ chuyên môn của đội ngũ trực tiếp thi công.
Thời gian thi công
Cần quy định về thời gian và tiến độ thi công rõ ràng. Bạn cần có sự thỏa thuận về thời gian và tiến độ thi công với công ty nhận thi công và được quy định trong hợp đồng, để bạn có thể dễ dàng kiểm tra, đôn đốc công việc đảm bảo kế hoạch thi công của mình. Bạn nên thêm vào điều khoản bồi thường nếu trễ tiến độ thi công và bàn giao nhà.
Chọn nhà thầu xây dựng có những cam kết
Một tiêu chí lựa chọn nữa là những cam kết của nhà thầu đó trong xây dựng, và những cam kết này luôn được đảm bảo thông qua hợp đồng thi công.
-
Không bán thầu: Công trình nhà ở sẽ do trực tiếp công ty thi công, không sang nhượng hoặc bán thầu cho đơn vị khác. Hiện nay, có rất nhiều công ty bán thầu một phần hoặc toàn bộ gói thầu cho đơn vị khác, như vậy sẽ rất khó kiểm soát được chất lượng thi công và khi phát sinh những vấn đề trong thi công, các đơn vị không đồng nhất sẽ đùn đẩy trách nhiệm.
-
Sự minh bạch trong báo giá vật tư, sử dụng vật tư
-
Chịu trách nhiệm về các việc liên quan đến cộng đồng do như môi trường, tiếng ồn,…
-
Chế độ bảo hành: Cần phải có cam kết bảo hành sau xây dựng về phần thô và nội thất cung cấp.
Giá cả khi chọn nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng uy tín, không thể hiện ở giá rẻ hay giá cao mà là giá có hợp lý không.
Bởi vì giá rẻ thì chất lượng của công trình sẽ khó đảm bảo, còn giá quá cao thì kinh tế không cho phép.
Giá cả trong xây nhà thường sẽ tính dựa trên diện tích xây dựng, tuy nhiên cách tính diện tích trong xây dựng khác hoàn toàn so với thực tế, diện tích trong xây dựng sẽ bao gồm tất cả các diện tích mà ở đó có hao phí xây dựng, vì thế khi so sánh giá các thầu bạn đừng nhìn vào số liệu giá trên m2 của nhà thầu đó mà phải xem xét giá cả theo từng dịch vụ.
Trong từng dịch vụ (gói thầu) cụ thể sẽ thể hiện những hạng mục thi công cụ thể với giá cả tương ứng.
Ưu nhược điểm của các loại giao thầu
Hiện nay việc giao khoán phổ biến theo ba dạng sau đây:
Khoán gọn phần nhân công
– Kiểu này đang phổ biến tại các vùng nông thôn và còn một ít ở thành phố. Trong đó toàn bộ phần nhân công được giao khoán gọn bằng một trị giá tiền, phần còn lại bạn sẽ mua toàn bộ vật tư sử dụng trong căn nhà của mình.
– Giá trị nhân công kiểu này có nơi tính toán dựa trên ước lượng tổng số công và tính ra thành tiền. Phổ biến hơn là cách tính dựa trên m2 nhà sử dụng : chọn nhà thầu xây dựng m2 sử dụng x(nhân với) đơn giá nhân công/m2 sử dụng + giá trị cộng thêm (dạng móng, dạng mái,…).
– Ưu điểm của việc này vì trị giá nhân công thường nhỏ và bạn mua vật liệu nên không băn khoăn nhiều khi ký hợp đồng. Nên nếu bạn là người có thể thu xếp thời gian để theo dõi sát sao (mỗi ngày) công việc xây dựng căn nhà, bạn nên chọn phương án này.
– Giao khoán dạng này cần lưu ý: khi chuẩn bị xây nhà bạn thường hỏi thăm “tiền công xây dựng bao nhiêu một m2?” , câu trả lời nếu có sẽ rất mơ hồ vì thế chỉ nên để tham khảo. Bạn nên quan tâm tổng số tiền (cuối cùng) hơn quan tâm đến giá trị tiền/m2. Vì ở đây có rất nhiều cách tính để ra tổng m2 sử dụng cũng như cách tính giá trị cộng thêm của từng nhà thầu cũng rất khác nhau. (có nơi còn tính diện tính dựa trên diện tích … mái, gọi là tính theo “giọt nước rơi”. Mục đích chỉ để có được diện tích lớn nhất… hihi).
Khoán gọn phần xây thô
– Kiểu này đang phổ biến tại các thành phố và đang trở thành xu hướng thịnh hành. Theo đó, toàn bộ phần nhân công và trị giá các phần vật tư chính làm nên phần khung căn nhà được giao khoán gọn bằng một giá trị tiền, phần còn lại những vật tư thuộc về các mục nội thất và trang trí bạn sẽ tự mua cho việc lắp đặt.
– Giá trị cho việc xây dựng phần thô kiểu này cũng được tính trên m2 xây dựng. Tuy nhiên chuẩn mực hơn cần tính toán dựa trên một “bảng dự toán” được tính trên bản thiết kế. Thực ra kiểu nói dựa trên m2 chỉ là cách nói gọn sau khi đã có sự tính toán trên dự toán, không thể áp dụng chung cho mọi nhà vì kết cấu của mỗi nhà là khác nhau.
– Ưu điểm kiểu này khi bạn không có thời gian để làm công việc mua vật tư và trông giữ những vật tư đó và bạn cũng không muốn có những rắc rối do những vật tư và thiết bị hoàn thiện rất đa dạng và rất khác nhau, tốt nhất bạn để dành phần này để tự mua lấy.
– Kiểu này cần lưu ý điều gì? Bạn cần có một bản thiết kế thật chi tiết (đã được kiểm lại), một bản hợp đồng thật đầy đủ (xem ở phần hợp đồng thi công) và tổ chức công tác giám sát thật tốt, tránh những rắc rối cho bạn khi tính phát sinh về sau. Phần giá trị nhân công và phần thô bạn nên nhờ thêm một người khác lập một bảng dự toán khác với bảng nhà thầu đưa ra. Có thể phải trả một khoản chi phí nhỏ cho việc này nhưng bạn có cơ sở để đánh giá giá trị thực của công việc này.
Khoán gọn kiểu chìa khóa trao tay
– Kiểu này thường chỉ phổ biến trong các công trình có vốn đầu tư công (công trình nhà nước), xuất hiện rất ít trong các công trình nhà ở của dân tự đầu tư và cũng gây e ngại ít nhiều cho nhà thầu chân chính. Theo đó công trình được tính trọn gói theo thiết kế, bạn chỉ trả tiền và nhận chìa khóa vào ở nên gọi dạng “chìa khóa trao tay” là vậy.
– Trị giá công trình dạng được căn cứ trên bảng dự toán khá chi tiết, chi tiết đến từng loại vật dụng sẽ dùng trong công trình.
– Ưu điểm của kiểu này là khỏe, ít phải bận tâm. Nhưng kiểu này cũng dễ gây nhiều tranh cãi do quá nhiều chủng loại và giá vật tư sẽ dùng, giữa thời điểm nhận thầu và thời điểm thanh quyết toán mà ngay cả dân trong nghề cũng khó hình dung hết được. Nếu bạn phải ở tình thế phải chọn kiểu này, có thể tham khảo thêm phương án tách việc xây nhà thành 2 hợp đồng gồm phần thô và phần hoàn thiện (xem thêm ở phần hợp đồng thi công).
– Cũng như ở phương án giao khoán phần thô, ở đây bạn cần có một bản thiết kế thật chi tiết, một hợp đồng chi tiết đính kèm bảng liệt kê các chủng loại vật tư hoàn thiện thật chi tiết và tổ chức giám sát thật tốt (xem thêm ở giám sát).
Từ khóa:
- Cách tìm nhà thầu xây dựng uy tín
- Tiêu chí lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Kinh nghiệm chọn nhà thầu xây dựng
- Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong xây dựng
- Tại sao phải chọn nhà thầu có kinh nghiệm
- Nhà thầu xây dựng uy tín
- Kinh nghiệm đấu thầu xây dựng
- Công tác lựa chọn nhà thầu
Nội dung liên quan: